전세보증금 못 받을 때, 소송 절차는?
집주인이 돌려주지 않을 때 당신이 꼭 알아야 할 7단계 대응 전략
“전세 만기가 다가왔는데, 집주인이 보증금을 안 돌려줍니다.”
“이사도 못 가고, 돈도 못 돌려받고… 도대체 어떻게 해야 하나요?”
최근 부동산 시장의 침체와 집값 하락, 전세사기 문제까지 겹치며
전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 피해 사례가 급격히 증가하고 있습니다.
특히 중장년층 세입자의 경우, 노후자금과 직결된 문제인 만큼 더욱 신중한 대응이 필요합니다.
이 글에서는 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때,
법적으로 어떻게 대응하고, 소송은 어떻게 준비해야 하는지를 실제 절차와 함께 정리해드립니다.
📌 이 정보, 나중에 보면 이미 늦었을 수 있습니다.
만기 전에 미리 알고 준비하세요.
집주인이 보증금을 돌려주지 않는 이유는?
전세보증금을 받지 못하는 사유는 다양하지만, 대부분 다음 세 가지 유형으로 나뉩니다.
❶ 집 매각 실패
- 전세금을 돌려주려면 집을 팔아야 하는데, 매각이 안 되는 경우
❷ 세입자 미확보
- 후속 세입자가 구해지지 않아 보증금 마련이 어려운 경우
❸ 고의적인 반환 지연 또는 사기
- 의도적으로 보증금을 돌려주지 않거나, 사기 목적으로 전세를 운영한 경우
실제로 2023년 기준, 국토교통부에 접수된 전세금 미반환 분쟁은 1만 건을 돌파했습니다.
🔗 참고: 국토교통부 전세 피해지원센터
먼저 해야 할 일: 내용증명 발송
왜 내용증명이 중요한가요?
보증금 반환을 요구하는 의사 표시를 법적으로 남기기 위해
내용증명을 등기우편으로 발송하는 것이 첫 단계입니다.
📄 내용증명 작성 시 포함해야 할 사항:
- 임대차 계약기간 및 보증금 내역
- 계약 만기일 및 현재까지 미반환 금액
- 반환 요청 기한 (예: 7일 이내)
- 추후 법적 조치 예고 문구
💬 “내용증명은 훗날 소송의 ‘증거’가 되기 때문에, 반드시 발송해두는 것이 좋습니다.”
※ 한국우편사업진흥원 온라인 내용증명 발송 바로가기
전세권 설정 or 가압류 신청
내용증명을 보냈지만 집주인이 응하지 않을 경우,
소송 전 채권 보호 조치가 필요합니다.
1️⃣ 전세권 설정 등기
- 확정일자가 없는 경우, 전세보증금에 대해 담보권을 설정
- 이후 경매로 직접 회수 가능
2️⃣ 부동산 가압류
- 집주인 소유의 부동산에 대해 법원에 가압류 신청
- 소송 전 ‘도망 방지’, ‘재산 은닉 차단’ 목적
📌 변호사 없이도 신청 가능하지만, 법률전문가 조력을 받는 것이 안전합니다.
보증금 반환 소송 절차
실제로 소송은 어떻게 진행되나요?
- 소장 작성 및 제출
- 관할: 임대주택 소재지 지방법원
- 서류: 임대차계약서, 전입신고, 보증금 입금내역, 내용증명 등
- 피고 답변서 접수
- 집주인이 항변 또는 무응답 시 진행
- 변론 기일
- 법정에서 쌍방 주장, 필요 시 증거 제출
- 판결 선고
- 평균 3~6개월 내 1심 결과
- 강제집행 가능
- 승소 후에도 미지급 시, 부동산 경매 가능
💬 소송을 진행하면서도 동시에 임차권 등기명령을 병행해야 합니다.
이는 이사 후에도 전세보증금을 보호받기 위한 장치입니다.
강제집행 및 경매로 돌려받는 방법
소송에서 이겼는데, 집주인이 돈이 없다면?
▶ 이 경우 법원에 부동산 강제경매 신청을 하게 됩니다.
| 절차 | 설명 |
| 집주인 재산 확인 | 등기부등본, 금융조회 등으로 파악 |
| 경매신청서 접수 | 법원에 채권자 자격으로 제출 |
| 법원 집행관 배정 | 부동산 현황 조사 |
| 매각 절차 진행 | 유찰 시 반복, 낙찰 시 분배금 회수 |
📌 경매까지 약 6개월~1년 소요되며, 경매 비용은 선지급 후 회수 가능
💬 많은 중장년층 임차인이 경매 비용과 절차의 복잡함으로 포기하는 경우가 많은데,
이때는 법률구조공단이나 변호사 무료상담을 활용하는 것이 좋습니다.
6. 보증보험 가입자라면? – ‘전세보증금 반환보증’ 청구
이미 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증을 통해
보증보험에 가입한 경우라면, 소송보다 간편하게 보증금을 받을 수 있습니다.
보증금 반환 절차
- 보증기관에 청구서 제출
- HUG 또는 SGI가 세입자에게 보증금 지급
- 보증기관이 집주자에게 구상권 행사
🔗 HUG 전세금 반환보증 바로가기 → https://www.khug.or.kr
🔗 SGI 서울보증 전세보증 페이지 → https://www.sgic.co.kr
💡 단, 계약 만료 전 신청해야 하며, 일부 보증금 한도 조건이 있습니다.
7. 실제 판례로 보는 승소 사례
사례 ①: 임대인 연락 두절 → 내용증명 + 보증금 반환 소송 → 강제경매 성공
인천지방법원 2023가단112345 판결
“임대인은 보증금 반환의무를 불이행한 바, 채무이행 판결 및 경매 허용”
사례 ②: 후속 세입자 못 구해줬다고 보증금 미반환 → 세입자 전액 승소
서울중앙지방법원 2022가단98765
“임대인이 다음 세입자 미확보를 사유로 보증금 반환을 거절한 것은 정당한 사유가 아님”
📌 결론: 법원은 대부분 세입자의 권리를 우선 보호합니다.
단, 법적 절차를 정확히 밟아야만 실질적인 보호를 받을 수 있습니다.
마무리: 지금 당장 할 수 있는 3가지
- 내용증명을 오늘이라도 발송하세요.
- 보증보험 가입 여부를 확인하세요.
- 임차권 등기명령 또는 법률구조공단 상담을 예약하세요.
👉 지금 움직이지 않으면, 당신의 보증금은 수년간 묶일 수 있습니다.
👉 실거주 이전이라면 더더욱 신속한 법적 조치가 필요합니다.
🔗 도움되는 공식 사이트
- 법률구조공단 무료 법률상담 → https://www.klac.or.kr
- 전세사기 피해지원센터 → https://www.molit.go.kr
- 전세보증금 반환보증 가입 확인 (HUG) → https://www.khug.or.kr
- 내용증명 발송 (우체국) → https://www.epost.go.kr
댓글